COIMA SGR, per conto del Fondo COIMA Urban Regeneration Fund sottoscritto dalla Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca per la riqualificazione urbana della ex Manifattura Tabacchi di Lucca, ha protocollato ieri, martedì 24 novembre, presso il Comune di Lucca, la proposta aggiornata di Project Financing corredata dalla documentazione necessaria per la relativa valutazione di fattibilità da parte dell’Amministrazione, in conformità con quanto richiesto dal Comune lo scorso 12 novembre.
Come già anticipato il 29 ottobre con una comunicazione ufficiale al Comune di Lucca che confermava la volontà di COIMA SGR a proseguire con la proposta di Project Financing, le modifiche principali apportate alla proposta hanno riguardato i seguenti punti:
- demandata al futuro Piano Attuativo ogni decisione in merito all’insediamento delle nuove funzioni sugli edifici della Manifattura Sud;
- riduzione da 50 a 40 anni della durata della concessione in gestione sui parcheggi;
- previsione di un meccanismo che consenta di condividere con il Comune i ricavi dalla gestione dei parcheggi, una volta raggiunta la soglia minima di redditività legata all’investimento complessivo per la realizzazione del progetto;
- conferma dell’esclusione del Baluardo di San Paolino dalle opere interessate dagli interventi di riqualificazione oggetto del Project Financing.
Il documento trasmesso via PEC a Palazzo Orsetti contiene inoltre la rinuncia, da parte dei proponenti, alla preventiva acquisizione di pareri e autorizzazioni relativi alla fattibilità degli interventi sugli immobili oggetto del contributo pubblico che comportino l’insediamento di nuove funzioni.
È dunque ufficiale la revisione della proposta di Project Financing che tiene conto dei contributi emersi nel dibattito pubblico registrato negli ultimi mesi e delle richieste dall’Amministrazione Comunale. E ciò proprio nell’ottica di favorire la massima partecipazione al processo di definizione delle nuove funzioni da insediare all’interno di un complesso immobiliare così strategico per la città, reso ancora più rilevante dal momento storico in corso.
La riqualificazione della Manifattura avrà impatti significativi per il futuro di Lucca da un punto di vista economico, ambientale e sociale, come emerge da un’analisi costi-benefici commissionata dai proponenti. Sul piano finanziario, il Comune trarrà benefici diretti da questo intervento quali le imposte comunali relative agli immobili oggetto del contributo pubblico e alle attività che vi saranno insediate, il risparmio dei costi di rimozione del parchggio esistente e dei costi di bonifica ambientale (oramai improrogabile), gli oneri di urbanizzazione connessi alla rifunzionalizzazione degli immobili. Sul piano economico, l’investimento complessivo previsto di circa 60 milioni di Euro avrà un impatto sull’economia reale stimato in oltre il 2% del PIL della città. Infine la riqualificazione e rifunzionalizzazione di un sito storico industriale abbandonato da tempo crea un valore economico tangibile per il territorio. Sarebbero infatti restituiti alla città oltre 20.000 mq di spazi pubblici, salubri e riqualificati, verrebbe recuperata e riattivata l’area intorno al futuro Museo del Fumetto e della Manifattura della Cultura (la porzione a Nord di proprietà del Comune), dando così vita a un nuovo polo strategico attrattivo e ampliando in questo modo l'offerta culturale e di innovazione per residenti e visitatori.
A questi aspetti si aggiunge la firma della lettera di intenti tra COIMA SGR e CCH® Tagetik Software a cui farà seguito la negoziazione del contratto preliminare che, nel caso in cui la proposta di Project Financing venga approvata da parte del Comune e di eventuale aggiudicazione a COIMA SGR della futura gara, porterà Tagetik e COIMA SGR a impegnarsi alla locazione della struttura per un periodo pluriennale.
Un primo atto importante per la città di Lucca, dunque, che ribadisce l’impegno sulla città di Wolters Kluwer, disposta a concentrare le proprie attività in un nuovo campus di 7.000 metri quadrati all’interno della Manifattura Tabacchi in cui sarebbero trasferiti oltre 350 giovani professionisti qualificati che potrebbero dare un forte contributo all’attivazione del complesso, dismesso da oltre 20 anni, e, non da ultimo, all’intera area urbana.
La Fondazione Cassa di Risparmio è intervenuta più volte in questi mesi per chiarire e far comprendere la genesi e gli obiettivi dell’operazione Manifattura. “La proposta di rigenerazione della parte sud della ex Manifattura avanzata dalla Fondazione (tramite un fondo dedicato gestito da COIMA SGR) al Comune di Lucca – afferma il presidente Marcello Bertocchini – mira in primo luogo a cercare di concorrere alla risoluzione di un problema. Anche quest’ultima proposta dimostra che una via ci può essere, ma che per la Fondazione passa obbligatoriamente dall’utilizzo del patrimonio e non delle erogazioni. E l’uso del patrimonio impone la ricerca di una seppur minima redditività, che comunque è destinata a ritornare al territorio sotto forma di erogazioni. Conviene ricordare, a questo proposito, che è proprio dal patrimonio, o meglio, dal suo impiego e dalla sua consistenza, che discende la possibilità per la Fondazione di contribuire al sostegno e alla crescita della nostra comunità.
“In un contesto storico-economico come quello in corso, una collaborazione virtuosa fra Fondazione e Amministrazione Comunale, con il contributo tecnico di COIMA e di tutti gli attori del territorio che desidereranno partecipare, può rappresentare un'occasione di rilancio esclusiva per la città e il suo futuro. Si tratta di un’opportunità unica per Lucca per assumere un ruolo culturale autorevole nel dibattito nazionale ed europeo in corso sulla rigenerazione urbana e per posizionare il progetto di riqualificazione della Manifattura come una iniziativa pilota per la messa in pratica delle linee guida della Next Generation EU, in cui si parla proprio di modernizzazione, transizione ecologica e inclusione sociale.
“Infine – conclude il presidente di Fondazione Crl - vorrei che fosse chiaro un ultimo aspetto: la Fondazione non vuole imporre nulla a nessuno. Si è fatta carico di individuare una soluzione, l’ha individuata, l’ha proposta al Comune di Lucca. E’ una soluzione complessa, che comporterà decisioni ben ponderate da ambo le parti. È stata più volte modificata per ricercare l’equilibrio non facile della sostenibilità. Comunque sia, la decisione ultima spetta unicamente al Consiglio Comunale”.
Il progetto si propone di diventare un caso di eccellenza di rigenerazione urbana sostenibile, con l’applicazione – per la prima volta in Italia per un progetto di così ampie dimensioni – di logiche di investimento ESG (Environmental, Social and Governance) che possano generare impatti positivi ambientali, sociali ed economici misurabili. Per la valutazione delle performance ESG del progetto saranno utilizzate le metriche proprietarie analitiche del COIMA City Lab Charter.
La riqualificazione sarà caratterizzata da un’importante opera di bonifica ambientale e della trasformazione degli attuali immobili in edifici con prestazioni ambientali allineate con gli obiettivi di decarbonizzazione dell’Unione Europea. Il progetto prevede l’uso dell’acqua di falda per la climatizzazione e non saranno utilizzati combustibili fossili, rendendo il sito completamente privo di emissioni nella città.
Gli edifici verrebbero predisposti per ottenere la certificazione LEED® (Leadership in Energy and Environmental Design) adottando tecniche costruttive e materiali che riducano le emissioni in fase di costruzione, promuovendo l’uso di materiali naturali basati su principi di economia circolare (riuso futuro dei materiali e componenti edilizie).
Concorso di architettura
Come anticipato, al fine di avviare gli approfondimenti progettuali che terranno conto anche degli stimoli e proposte del dibattito pubblico, COIMA SGR avvierà un concorso internazionale di architettura per la selezione dei progettisti che svilupperanno il programma di riqualificazione del complesso industriale. Il processo prevederà momenti di presentazione pubblica in modo da consentire la condivisione con i cittadini, che potranno contribuire con le proprie osservazioni al processo, e potrà valorizzare ulteriormente il progetto come un esempio di eccellenza di rigenerazione urbana e un modello replicabile in altre città italiane.