MANIFATTURA: ECCO IL NUOVO PROJECT

Un progetto innovativo che rappresneta un'opportunità per la città di Lucca. Di seguito una scheda dettagliata sui punti fondamentale del nuovo project financing, mentre al link https://www.fondazionecarilucca.it/manifattura-tabacchi-di-lucca sono disponibili il video della presentazione pubblica che si è svolta il 4 febbraio e le slides illustrative.

 

Il progetto e i proponenti

• Il complesso della ex Manifattura Tabacchi è di proprietà del Comune di Lucca ed è in stato di crescente abbandono da oltre 20 anni.
• L’area Nord della Manifattura è interessata da un progetto pubblico (PIUSS - Piano Integrato di Sviluppo Urbano Sostenibile) per la realizzazione della Manifattura della Cultura, che prevede l’insediamento di: un centro universitario, una bibilioteca, l’Expò del Fumetto, gli uffici della Sovrintendenza, uffici comunali e l’accoglienza turistica); pur avviato, è pressochè fermo da 3 anni.
• L’area Sud della Manifattura è invece interessata dal progetto di riqualificazione e valorizzazione promosso dalla Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca, che ha scelto COIMA SGR come partner gestore per la realizzazione dell’opera, tramite un fondo immobiliare riservato. L’obiettivo è realizzare qui la Manifattura dell’Innovazione, da affiancare a quella della Cultura, riportando i giovani in centro anche grazie all’insediamento di produzioni 4.0 (software house et sim) e di attività commerciali esperienziali che riprendono lo storico carattere “produttivo” del complesso. La vitalità anche notturna del complesso sarebbe garantita da una quota residuale (11%) di residenza.
• Con un investimento complessivo di ca. 60M di euro sarà possibile restituire alla città un quartiere del centro storico realizzando in modo unitario e simultaneo sia il recupero degli immobili sia importanti opere pubbliche senza esborso - anzi con beneficio fino a 36M € - per le casse del Comune (salvo il contributo pubblico), grazie alla formula del Project Financing. Il contributo pubblico è la concessione della gestione dei parcheggi e il conferimento degli immobili. La Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca pur attuando un’operazione di patrimonio – non una erogazione – opera secondo suo scopo sociale di creazione valore per la città, “accontentandosi” di un rendimento del 3.5% (la media dei Project Financing è 9%).
• La prima proposta è stata protocollata a febbraio 2020; da un anno è in corso l'istruttoria comunale di valutazione. La procedura prevede: dichiarazione pubblico interesse e poi gara a evidenza pubblica. Il cantiere (2 anni) potrebbe partire entro fine anno a condizione che il Comune concluda rapidamente istruttoria, bandisca la gara e rilasci i permessi entro il 31 ottobre. Qualora i tempi si allungassero ulteriormente, non è possibile realizzare intervento per scadenza interesse di possibili locatari degli immobili (es. CCH® Tagetik Software che vorrebbe portare qui 400 dipendenti).
• Giovedì 4 febbraio 2021 i Proponenti:
  • Depositeranno le integrazioni finali al Comune, accogliendo le sue richieste (vedi oltre);
  • Presenteranno pubblicamente, in un evento streaming aperto alla città, il progetto

Il progetto sarà pubblicato sui siti della Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca e COIMA insieme a una mail dedicata per inviare domande/richieste di chiarimento

• Dalla presentazione prenderà il via un percorso di condivisione con stakeholder della città.
• Per lo sviluppo del progetto, sarà promosso un concorso internazionale di architettura.

 

 

Focus: proposte di integrazione depositate il 4 febbraio 2021

• Eliminato ogni riferimento, presa d’atto o obbligo del Comune rispetto alla rimodulazione delle prescrizioni dettate dalla Soprintendenza in sede di autorizzazione alla vendita degli immobili della Manifattura Sud oggetto di “contributo pubblico”, senza quindi che alcun rischio - diretto o indiretto – possa gravare sull'Amministrazione comunale; conseguentemente le nuove destinazioni d’uso degli immobili saranno individuate nell’ambito del Piano Attuativo e saranno attuate nel rispetto delle disposizioni ivi previste. Rimane ferma la scadenza del 31 ottobre 2021 per il rilascio di tutte le autorizzazioni necessarie per la realizzazione dei lavori di riqualificazione di spazi pedonali e parcheggi pubblici e degli edifici che manterranno la destinazione produttiva ospitando la sede di Tagetik e di aziende innovative nel territorio di Lucca.
• Confermato l’interesse dei Proponenti a uno sviluppo complessivo di tutti gli immobili oggetto del “contributo pubblico” con l’impegno di completare tutti gli interventi relativi alle opere che saranno autorizzate alla data del 31 ottobre 2021 e di presentare entro 24 mesi dal trasferimento della proprietà (e previa liberazione dei luoghi oggi indisponibili) il Piano Attuativo per la realizzazione degli interventi che comportano un cambio di destinazione d’uso.
• Rivisti significativamente i termini economici dell’operazione con un beneficio economico per il Comune ancora più elevato, nonostante il completo trasferimento di tutti i rischi di gestione in capo ai Proponenti, in qualità di concessionario dei parcheggi e piazze pubbliche. Benché operazioni di Project Financing similari si attestino su rendimenti medi del 9%, a seguito della decisione da parte della Fondazione CRL di ridurre ulteriormente la redditività del progetto dal 7% al 5%, coerentemente con propria missione di generazione di valore per il territorio condivisa dagli organi di governo della Fondazione CRL, è stata proposta alternativamente al Comune:
  
  • una riduzione della concessione di gestione da 40 a 25 anni
  • oppure l’introduzione, a parità di durata della concessione a 40 anni, di un meccanismo di condivisione dei ricavi da parcheggio (revenue sharing) del 75%, oltre la soglia minima di rendimento del 5%, che garantirebbe in caso di raggiungimento dei ricavi previsti dal piano economico finanziario un ulteriore beneficio al Comune di Lucca di circa 13 milioni di euro oltre ai 23 milioni già stimati dalla proposta iniziale, portando a circa 36 milioni di euro il beneficio economico complessivo per il Comune per tutta la durata della Concessione.

 

Highlight di progetto

• Non si tratta del semplice recupero di immobili, ma di un piano di rivitalizzazione di una intera area che viene bonificata (30.000mq) e riutilizza gli edifici esistenti (senza consumo di nuovo suolo)
• Lucca protagonista della rivoluzione digitale e modello italiano di rigenerazione urbana sostenibile
• OPERE PUBBLICHE PREVISTE: restituzione di circa 20.000 mq di spazi pubblici, grazie a

• un nuovo sistema permeabile di piazze che collega la Manifattura con il centro storico
• un’importante infrastruttura di parcheggi pubblici pensata come nodo di interscambio tra mobilità veloce e lenta (oltre 100 biciclette in loco, monopattini e colonnine per mezzi elettrici)
• il collegamento con le Mura cittadine
• il miglioramento della viabilità interna

• GLI EDIFICI - MIX DI FUNZIONI (% su Manifattura complessiva)

• spazi espositivi e usi civici, Fond. CRL acquista edificio di 3.500mq per questo uso – 51%
• Manifattura 4.0 dedicata a produzione digitale, con progetto speciale uffici del futuro (per CCH® Tagetik e simili), con arrivo in centro di 600 giovani professionisti specializzati – 25%
• Servizi di quartiere e negozi come “experience retail” (artigianato di eccellenza, torrefazione, produzioni casearie, del sigaro, di birra e distillati) – 13%
• Residenze in quota residuale (25 appartamenti ca.) per garantire vitalità dell’area anche oltre orario ufficio – 11%

• Aumento del PIL lucchese dell’1,6%
• complessivamente oltre 1.400 nuovi Unità di Lavoro Annue (ULA) su un orizzonte di 20 anni
• Sostenibilità ambientale:

• certificazione degli edifici, realizzati secondo i più avanzati standard internazionali (LEED® Leadership in Energy and Environmental Design);
• uso di tecnologie innovative per abbassare i consumi; assenza combustibili fossili e virtuale azzeramento delle emissioni di CO2 attraverso l’utilizzo della geotermia (acqua di falda)
• stipula di accordi per l’acquisto di energia elettrica rinnovabile certificata (power purchase agreement).